دراسة المشاريع الصناعية بدولة الإمارات

دراسة المشاريع الصناعية بدولة الإمارات

دراسة المشاريع الصناعية في كافة الإمارات (أبوظبي، دبي، الشارقة، عجمان، أم القيوين، رأس الخيمة، الفجيرة) في اربع خطوات من قبل NISRS.

1. إعداد دراسة المشروع الصناعي
2. تخصيص أرض صناعية في مشروع إيكاد أو المدن الصناعية بدولة الإمارات
3. استخراج الرخصة الصناعية وفق الاشتراطات المعتمدة بدولة لإمارات
4. توفير مصدر التمويل للمشروع الصناعي

تُعد دولة الإمارات العربية المتحدة نموذجاً عالمياً في التحوّل من اقتصاد ريعي إلى اقتصاد متنوّع يقوده القطاع الصناعي، الذي ساهم بنحو 17% من الناتج المحلي الإجمالي غير النفطي في 2024. وقد أطلقت الحكومة الفيدرالية وحكومات الإمارات السبع استراتيجيات تنموية طموحة – مثل «مشروع 300 مليار» في أبوظبي و«دبي الصناعية 2030» و«الشارقة للصناعة التحويلية» – بهدف رفع حصة القطاع الصناعية إلى 25% خلال السنوات العشر المقبلة. تتكامل هذه الاستراتيجيات عبر أربع ركائز أساسية: إعداد دراسة الجدوى، تخصيص الأرض الصناعية، استخراج الرخصة، وتوفير التمويل. فيما يلي تفصيل لكل ركيزة على مستوى الدولة مع إبراز تجربة إمارة أبوظبي كنموذج مرجعي.

الخطوة الأولى: إعداد دراسة المشروع الصناعي

1.1 أهمية الدراسة

تُعد دراسة الجدوى أول بوابة دخول المستثمر إلى المنظومة الصناعية، إذ تُحدّد جاذبية الفكرة من النواحي التسويقية والتقنية والبيئية والمالية، وتُقلّل من احتمالات الفشل بنسبة تصل إلى 60% حسب بيانات وزارة الاقتصاد. كما أنّ 85% من الجهات التمويلية المحلية تشترط دراسة جدوى معتمدة لإصدار قرار القرض أو المساهمة.

1.2 المكونات الرئيسية

أ) التحليل التسويقي: يشمل تقدير حجم الطلب المحلي والإقليمي والعالمي، والمنافسين، ونقاط التميّز، ونموذج التسعير.

ب) الدراسة الفنية: القدرة الإنتاجية، المنتجات والخدمات المرتبطة، الموقع، التكنولوجيا، خطوط الإنتاج، المخلفات ومعالجتها.

ج) الدراسة المالية: التكاليف الاستثمارية  (CAPEX)، التشغيلية  (OPEX)، الإيرادات، صافي القيمة الحالية (NPV) ، معدل العائد الداخلي (IRR) ، فترة الاسترداد، تحليل الحساسية.

د) التقييم البيئي والاجتماعي: تقييم الأثر البيئي المبدئي  (Pre-EIA)، استهلاك الموارد، الانبعاثات، الامتثال لمعايير الاستدامة المبادرة «Net Zero 2050».

هـ) المخاطر والسيناريوهات: تحديد المخاطر التشغيلية والمالية والتنظيمية ووضع خطط الاستجابة.

 1.3 آلية الإعداد في الإمارات

• يمكن للمستثمر الاستعانة بشركة NISRS المعتمدة، حيث تتراوح تكلفتها بين 12–50 ألف درهم حسب حجم المشروع.
• تُرفع الدراسة إلى الجهة الاقتصادية المحلية (دائرة التنمية الاقتصادية في كل إمارة) للحصول على مبدأ الموافقة.
• تتطلب بعض المناطق الحرة (مثل كيزاد وايكاد) تقديم دراسة تقنية مفصّلة بجانب الجدوى المالية لضمان ملاءمة النشاط مع مزايا المنطقة.

الخطوة الثانية: تخصيص أرض صناعية (إيكاد والمدن الصناعية)

2.1  خريطة المدن الصناعية في الإمارات السبع

• أبوظبي: مدينة خليفة الصناعية (كيزاد)، المنطقة الصناعية في المفرق، مدينة زايد الصناعية، إيكاد (المنطقة الاقتصادية المتخصصة)، العين: المدينة الصناعية.
• دبي: مدينة دبي الصناعية، جبل علي الحرة، المنطقة الصناعية في القصيص/القوز.
• الشارقة: المنطقة الصناعية الرئيسية (Saja’a)، الحمرية، مليحة، المنطقة الحرة في الشارقة.
• عجمان: المنطقة الصناعية الجديدة (المويهات)، المنطقة الحرة بعجمان.
• أم القيوين: المنطقة الصناعية الحديثةUmm Al Quwain Industrial City .
• رأس الخيمة: المنطقة الصناعية في الخزنة، المنطقة الحرة برأس الخيمة (RAKEZ).
• الفجيرة: المنطقة الصناعية في الصوان، المنطقة الحرة بالفجيرة.

2.2  مزايا المناطق الحرة مقابل البرية

• الحرة: 100% ملكية أجنبية، عدم اشتراط كفيل، إعفاء ضريبي حتى خمسين عاماً، تسهيلات جمركية، تعدد في الأنشطة.
• البرية: سعة أرضية أكبر، أسعار أقل (20–40 د/م² مقابل 50–100 د/م²)، قرب من ميناء خليفة وشبكة السكك الحديدية، خدمات لوجستية متكاملة.

2.3 خطوات التخصيص في إيكاد (أبوظبي)

1. تقديم طلب إلكتروني عبر منصة KPI (Kizad Portal Interface) مع إرفاق:

• دراسة الجدوى المعتمدة
• رسم كروكي مبدئي للمصنع
• خطاب نوايا مالي (Bank Comfort Letter)

2. دراسة الطلب من لجنة التخصيص خلال 10 أيام، تشمل تقييم الاستدامة والطاقة.
3. إصدار «خطاب تخصيص مبدئي» مع تحديد مساحة الأرض (عادة 10–20 ألف م² للمشاريع المتوسطة).
4. دفع رسم حجز 5% من قيمة الإيجار السنوي، ثم توقيع عقد التخصيص وعقد التطوير خلال 30 يوماً.
5. استلام الأرض «خالية من المخلفات» وبدء أعمال البنية التحتية (مدة سماح للتصميم 6 أشهر).

2.4  أسعار التأجير التوجيهية (2025)

• إيكاد – منطقة صناعات خفيفة: 25–35 د/م² سنوياً
• كيزاد – صناعات ثقيلة/لوجستية: 15–25 د/م² سنوياً
• دبي الصناعية: 40–55 د/م²
• الشارقة – صناعات تحويلية: 20–30 د/م²
• رأس الخيمة – صناعات متوسطة: 18–28 د/م²

تُعقد العقود عادة لمدة 25–30 سنة قابلة للتجديد، مع إعفاء من الرسوم لأول 2–5 سنوات حسب حجم الاستثمار.

الخطوة الثالثة: استخراج الرخصة الصناعية

3.1  الجهات المعنية

• وزارة الاقتصاد (الاتحادية): اعتماد النشاط والمواصفات القياسية.
• الجهة المحلية (دائرة التنمية الاقتصادية أو المنطقة الحرة): إصدار الرخصة النهائية.
• هيئة الإمارات للمواصفات والمقاييس (ESMA):اعتماد المنتجات الخاضعة للرقابة (البلاستيك، الأغذية، الكيماويات).
• وزارة التغيّر المناخي والبيئة: اعتماد التقييم البيئي (EIA) للمصانع الثقيلة أو ذات الانبعاثات العالية.

 3.2المستندات المطلوبة

• نموذج طلب إلكتروني معتمد.
• نسخة من عقد تخصيص الأرض.
• دراسة الجدوى والتقرير البيئي.
• مخططات هندسية معتمدة من مكتب استشاري مرخَّص.
• قائمة بالآلات والمعدات مع بيانات التصنيع والامتثال للمواصفات.
• خطة صحة وسلامة مهنية (HSE Plan).
• تأمين مسؤولية مدنية سارية.
• سجل تجاري مبدئي (أسماء المساهمين، رأس المال، البنية القانونية).

3.3  خطوات العمل

1. تسجيل مستخدم جديد في المنصة الموحَّدة (UAE Pass).
2. دفع رسوم مبدئية (500–1000 د) حسب الإمارة.
3. مراجعة لجنة فنية ميدانية للتأكد من تطابق الموقع مع المخططات.
4. استلام الموافقة المشروطة خلال 15 يوماً، يتبعها:

• تركيب المعدات
• اختبار التشغيل (Trial Run)
• فحص نهائي لمياه الصرف والانبعاثات

5. إصدار الرخصة النهائية (سارية العمل لسنة قابلة للتجديد)، ويُمنح المستثمر ملفاً إلكترونياً يربطه بجميع الجهات الرقابية.

3.4  رسوم ترخيص توجيهية (2025)

• رسم إصدار: 1000–2000 د
• رسم فحص فني: 500 د
• رسم بيئي: 2000–5000 د حسب التصنيف
• تجديد سنوي: 500–1000 د

الخطوة الرابعة: توفير مصادر التمويل

4.1  حجم الاستثمار المتوقع (نموذج مصنع بلاستيك متوسط)

• الأرض والبنية التحتية: 3–5 ملايين د
• المباني والمكاتب: 8–10 ملايين د
• الآلات والمعدات: 12–15 مليون د
• رأس العمل والتأمين: 2–3 ملايين د

إجمالي CAPEX ≈ 25–30 مليون درهم، بينما يتراوح الـOPEX  السنوي 8–10 ملايين د.

4.2  مزيج التمويل الشائع

• 30% رأس مال مالك  (Equity)
• 50% قرض بنكي طويل الأجل
• 20% دعم حكومي/صناديق تنموية

 4.3 أبرز الجهات التمويلية

1. بنك الإمارات الصناعي (EBI)

• يمول حتى 75% من أصول المشروع، سعر فائدة مرن (EIBOR + 2.5%)، فترة سماح سنة وسداد حتى 10 سنوات.

2. صندوق خليفة لتطوير المشاريع

• يقدّم قروضاً ميسرة (1–2%) للمشاريع الصغيرة والمتوسطة، بسقف 10 ملايين د.

3. صندوق محمد بن راشد لدعم المشاريع الصناعية (دبي)

• منح استثمارية تصل إلى 5 ملايين د مقابل حصة 15–25%.

4. برنامج خليفة للتمكين الصناعي (أبوظبي)

• يغطي 30% من تكلفة المعدات «Green Loan» للمشاريع الموفرة للطاقة.

5. صناديق المناطق الحرة

• تُعفي من ضريبة الدخل وتقدّم قروضاً مؤجلة حتى 5 سنوات.

6. البنوك التجارية (الإمارات دبي الوطني، أبوظبي الأول، المشرق)

• منتج «Asset Finance» يمول 80% من قيمة الآلة، بضمان الرهن الرسمي.

4.4  مستندات التمويل

• دراسة جدوى معتمدة (Technical & Financial Model)
• عقد تخصيص الأرض + الرخصة الصناعية
• قائمة أصول يمكن رهنها أو ضمانها
• خطة سداد مبنية على مؤشرات الـ DSCR ≥ 1.25
• تأمين ائتماني على المخاطر السياسية والتجارية

4.5 خطوات الحصول على التمويل

1. تقديم ملف «Executive Summary» إلى جهتين تمويليتين على الأقل.
2. الرد المبدئي خلال 10 أيام، يتبعه Due Diligence مالي وفني (3–5 أسابيع).
3. توقيع مذكرة تفاهم (MoF) ثم الاتفاقية النهائية.
4. صرف الدفعة الأولى بعد استيفاء شروط precedent (مثلاً استلام الأرض + تأمين + رهن).
5. متابعة دورية ربع سنوية لصرف الدفعات اللاحقة حسب نسب الإنجاز.

4.6  حوافز حكومية إضافية

• إعفاء رسوم تسجيل براءات الاختراع بنسبة 50%.
• خصم 10% من أسعار الكهرباء للمصانع العاملة بنظام 24/7.
• ائتمان ضريبي للأبحاث والتطوير يصل إلى 50% من تكلفة R&D.
• تسهيلات لوجستية مجانية عبر قطار الاتحاد لنقل البضائع إلى الموانئ.

لقد باتت الإمارات السبع بيئة جاذبة للصناعات الخفيفة والتحويلية والثقيلة معاً، بفضل بنية تشريعية متكاملة ومدن صناعية جاهزة ومنظومة تمويل متنوعة. تبدأ الرحلة بدراسة جدوى دقيقة تُظهر جاذبية السوق والقدرة التنافسية، تليها عملية تخصيص أرض ميسّرة عبر منصات إلكترونية موحدة مثل «كيزاد» و«دبي الصناعية»، ثم استخراج رخصة صناعية خلال أسبوعين إلى ثلاثة بفضل إجراءات «نافذة واحدة»، وأخيراً تأمين التمويل من خلال مزيج من رأس المال الذاتي والقروض البنكية وصناديق الدعم الحكومي. ومع تسارع التحول نحو الاقتصاد الأخضر والرقمي، تتجه الدولة إلى تقديم حوافز غير مسبوقة للصناعات الموفرة للطاقة والمعتمدة على التقنيات المتقدمة، مما يفتح المجال أمام رواد الأعمال والشركات العالمية لإنشاء مصانعهم والتوسع فيها انطلاقاً من قلب المنطقة العربية إلى أسواق آسيا وأفريقيا وأوروبا عبر موانئ ومراكز لوجستية عالمية المستوى.